ここでは、土地情報の見方と安心して暮らしていくために確認してほしいこと、土地購入までの流れを解説する。
＼注文住宅を建てるならまずはカタログ請求から／
土地情報はここを見る
土地情報には土地の形状から法律に関すること、学区まで、購入を検討する上で欠かせない情報がたくさん載っている。情報の見方が分かれば、要望に合う土地がより見つけやすくなるだろう。
💡土地資料を読めばこんなことが分かる！
- 土地の価格
- 土地の所在地
- 土地の形状
- 面積や間口の広さ
- 建てられる建物の大きさ
- セットバックの要・不要
- 下水道や都市ガスなどインフラの設備状況
- 仲介手数料がかかるかどうか
- 道幅4m以上の公道に面しているか など
「建蔽率」と「容積率」で建てられる建物の規模が分かる
防火対策や通風の確保、人口の増えすぎ防止などのために建築基準法や都市計画法によって建てられる大きさの上限が定められている。建蔽率や容積率をチェックすることで、理想の広さとのミスマッチを防ぐことができる。
安心して暮らしていくために
確認してほしいこと
安心安全な住まいにするために、検討エリア、土地の災害リスクをチェックしよう！
安心して住み続けられる家を建てるためには、土地購入の際に自然災害リスクを調べておくことが欠かせない。「ハザードマップ」は自信や津波、洪水、高潮、土砂災害などのリスクを視覚的に示し、避難経路や避難場所など防災関連施設の位置などを表示して、災害時に住民が安全に避難できるように作成された地図。自治体ホームページなどでも閲覧できる。
水害リスクについては不動産取引における重要事項説明次にハザードマップを提示して説明することが義務化されているが、契約直前にリスクを知ったのでは遅い。土地探しの段階でしっかりと自分たちでチェックしよう。
💡内水ハザードマップも要チェック
近年、局所的な集中豪雨の発生頻度が高まっており、想定を超える大雨などで洪水、浸水のリスクが増している。大雨時に下水道や水路からの浸水（内水氾濫）が想定される区域や浸水する深さなどの情報をまとめた「内水ハザードマップ」も必ず確認しておきたい。
おすすめの活用ツール：✅防災ポータル ✅ハザードマップ ✅内水ハザードマップ（市町村が作成）
土地購入までの流れ 注文住宅編
購入したい土地を見つけたら、購入の意思を表す「買付証明書」を提出する。買付証明書は、サインや印鑑（認印）だけで提出でき、希望の購入価格や値下げ希望なども記載できる。買付証明書の提出の段階であれば、撤回しても撤回量などのペナルティーは発生しないが紳士協定に近い。
基本的に買付証明書を提出した順番に優先的に交渉されるが、値下げの交渉をした場合、価格差によっては後から提出した人と順位が入れ替わるケースもある。どうしても購入したい物件や人気の土地の場合は、不動産会社とよく相談することが大切。
STEP1と同時期に、住宅ローンの仮審査（事前審査）を進めよう。
住宅ローンの借入を行うには「仮審査（事前審査）」と「本審査」の2つの芯さを受ける必要がある。仮審査とは、本審査前に実施される簡易的な審査のことで、借入可能かどうか判定したり借入金額の目安を提示したりする。審査に要する期間は3～4日程度。住宅ローンの利用を予定している場合は、まず仮審査を通過しなければならない。
いよいよ土地の売買契約。宅建士から「重要事項説明書」の説明を受け、その後「売買契約」を結ぶ。
売買契約時に必要な書類
- 手付金 ：手付金の目安は「物件価格の5％～10％」
- 仲介手数料 ：引き渡し時に払うケースが多いが、契約時に半額を払い残りは引き渡し時に払うケースもある
- 契約書の印紙税：収入印紙代
現金で支払うことになるため事前に準備しておこう。
住宅ローンの本審査には、土地の「売買契約書」だけでなく、建物の「建築工事請負契約書」もあわせて必要になるため、本審査に間に合うように締結しよう。
土地の決済に向けて住宅ローンの本審査を進めよう
住宅ローンを利用して土地代金を支払う場合、売買契約を取り交わした後に住宅ローンの本審査を行う。より厳密な審査が実施されるため、期間は一般的に1週間～2週間、ネット銀行などは１カ月程度かかることもある。本審査に必要な書類には、地震で準備できるものもあれば、勤務先や市町村役場などで発行される書類もあるため、事前準備が重要。書類に不備があると審査機関が延びてしまうので注意しよう。
土地代金の支払いは、基本的に売買契約時と引き渡し時の2回のタイミングで行われ、残代金の授受は銀行振込もしくは現金(現金小切手を含む）の手渡しとなる。残代金が支払われるのと同時に不動産の所有権移転登記の手続きをする。また決済日を起算日として、固定資産税を按分し売主へ支払う。
💡住宅ローンの融資実行のタイミングや流れに関しても確認しておこう
注文住宅で住宅ローンを利用して土地決済を行う場合、金融機関によって方法が異なり、選択肢としては、以下3つの方法がある。
つなぎ融資 ：住宅が完成するまでに必要となる、土地や着工金などへの支払いに一時的に借りる融資のこと
土地先行融資：土地代金支払いのための借入金が先に融資実行される
分割融資 ：土地代金や着工金の支払いなど、支払いが必要な時期に融資実行される
「家づくりにはとにかく土地がないと始まらない」と土地先行で探す人、なかなか土地が見つからないと何年も土地を探している人も多いが、実はその進め方が大きな落とし穴。「土地」はあくまでも「家」を建てるためのもの。まずはどんな「家」を建てたいのか、どんなふうに暮らしたいのかを考えることが優先だ。
＼ビオラホームへの来場予約はこちら／
