住宅予算の考え方とかしこい借入術

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住宅予算の考え方とかしこい借入術

2025.07.5

日本銀行が2024年7月31に政策金利を年0.25％程度にすることを決定。これにより、住宅ローンの金利が上昇していくとニュースで報じられ、気になっている方も多いだろう。家を建てた後、返済に追われることのないようにするにはどうすればいいのか。金利上昇リスクに備える予算の考え方を解説する。

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■金利が上昇した場合を想定して資金計画を立てよう

「固定金利」「変動金利」どちらを選らぶべき・・・？これから住宅ローンを利用して家づくりを考えようとしている人にとって、金利の動向は最大の関心事だろう。

しかし、残念ながら返済が長期にわたる住宅ローンの金利を予測することは誰もできない。大事なのは、考えても答えの出ない金利の予測をすることではなく、金利上昇に備えて「余裕のある資金計画を立てること」だ。

金利タイプの種類と特徴

◇全期間固定金利型　：金利・毎月返済額が一定・資金計画が立てやすい

◇変動金利型　　　　：半年に1回金利の見直し・金利が低くなれば返済額も減る

◇固定金利期間選択型：一定期間金利が固定・決められた期間は資金計画が立てやすい

■住宅ローンの返済期間が長くなっている！？40年50年ローンを借りる際の注意点とは

これまで住宅ローンの返済期間といえば最長35年がスタンダードだった。しかし、2009年に住宅金融支援機構が長期優良住宅を取得する場合に利用できる最長50年の全期間固定金利住宅ローン【フラット50】の取扱を始めたのをきっかけに、借入期間が40年から50年と長い住宅ローンが多くの金融機関から登場し、注目されている。その背景には「住宅性能の向上」や「住宅価格の高騰」があると言われている。

背景1　住宅性能の向上

これまで日本の標準的な住宅の耐用年数は25～35年と言われ、35年の住宅ローンを返済し終える頃には、その住宅の価値はほぼなくなってしまっているという状況だった。しかし、断熱・気密・耐震・耐久性能などを高め、耐用年数が最長100年とされる「長期優良住宅」の普及を国が推し進めてきたことにより、現在では40年、50年という長い返済期間を経ても住宅の価値が維持できる状況となっている。つまり、40年、50年の超長期住宅ローンを利用するなら、長期に住宅の価値が維持される「長期優良住宅」にすることが必須だ。

背景2　住宅価格の高騰

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、新築世帯の住宅建築資金は、令和元年度では3,183万円だったのに対し、令和5年度では4,043万円と大幅に上昇している。（全国平均）

高騰する住宅価格への対策として選ばれているのが超長期住宅ローンだ。返済期間を長くして月々の返済額を少なくすることで、借入額が増えたとしても返済負担率（年収に占める住宅ローンの年間返済の割合）を維持することができる。

超長期住宅ローンのメリット

超長期住宅ローンのデメリット

・月々の返済金額を抑えられる

・借入金額をアップし、住宅予算をあげられ　る

・団体信用生命保険の補償を長期間受けられる

・総返済額が増える

・定年後もローンの返済が続く可能性がある

・変動金利を選んだ場合、金利変動リスクを長く抱える

■共働き夫婦にぴったりの住宅ローンを選ぼう

夫婦ともに働いている家庭の場合には、夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組むことが出来る。その方法は3つある。収入を合わせる最大のメリットは「借入額を増やせること」。例えば、夫の税込み年収が400万円、妻の税込み年収が300万円で金利3％、借入期間35年、返済負担率30％の場合、夫だけで借りた場合の借入限度率は2,600万円だが、夫婦の収入を合わせた場合には約4,500万円となる。自分だけの年収では希望する借入額に満たない場合でも、配偶者の収入を合わせることで希望額の借入ができる可能性が出てくるのだ。

ただし、夫婦の収入を合わせて借入額を増やした場合には、いずれか1人の収入が減ったり途絶えたりすると返済が厳しくなることも考えられる。将来、出産・育児などで休職や退職する可能性がないか、勤務形態の変化で収入が減ることはないかなども踏まえて借入方法を選ぶことが大切だ。